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　　一、个人住房贷款的含义及特点

　　个人住房贷款业务就是指商业银行向借款人发放的, 用于借款人购买首次交易的住房贷款。个人住房贷款业务也可以细分为两类:一是个人住房公积金贷款, 公积金贷款带有政策补贴的性质, 贷款利率和银行存款了利息之间有一个差额。目前来讲, 大多单位都会为职工缴纳住房公积金, 因此对于已经缴纳公积金的人们来说, 使用公积金住房贷款可以减少购房时的利息支出, 减少成本;二是个人住房商业贷款, 该项住房贷款比其他形式的住房贷款的利率要高一些, 只要资金到位, 能够付清首付并可以按时还款, 那就可以申请这项贷款。

　　银行贷款业务中个人可以申请的贷款有很多, 那么相对来讲, 个人住房贷款的特点还是比较多, 具体有: (1) 住房贷款的金额要高于其余个人贷款, 并且偿还期限很长, 大部分住房贷款的偿还期限在25年左右; (2) 贷款对象特殊且用途专一。借款人必须能够按时偿还贷款, 即需要有稳定的收入来源, 并且当借款人借款成功后, 该项资金只能用于购买房产, 不能挪作他用; (3) 偿还方式特殊。借款人按月连续不断地归还贷款本息; (4) 在申请贷款时, 可能需要借款人进行财产抵押, 在无法偿还贷款时可以弥补部分银行的损失。从这些特点我们不难看出, 银行对于个人贷款的管理比较复杂, 因为管理需要持续很长时间直至借款人还清贷款。

　　二、我国个人住房贷款发展现状

　　相对来讲, 我国商业银行个人住房贷款业务办理的时间虽然不是很长, 但发展速度十分惊人。自改革开放以来, 我国经济发展迅猛, 在这段时间内, 我们的观念也随之有所改变。以前建房购房都是出于居住的目的, 但从当前社会来看, 人们买房并不只是为了居住, 开始意识到住房也具有升值空间, 即越来越多的购房者看中的是房产的升值潜力, 但并不是每个人都有闲置资金用来投资房产, 在这样的背景驱动下, 越来越多的人去向银行申请住房贷款, 这也在很大程度上促进了我国商业银行个人贷款业务量的增长。目前来看, 我国关于个人住房贷款的发展现状有以下几点:

　　(一) 住房消费快速增长。

　　当前, 人们的消费观念发生了改变, 人们购房除了出于居住目的外, 部分可能也含有投资目的, 但最终的结果是越来越多的城镇居民选择买房, 这种现象极大地促进了我国房地产行业的发展, 银行发放个人住房贷款为人们买房提供了更加便利的条件, 又刺激人们加大对房地产市场的投资。

　　(二) 个人住房贷款风险的增加。

　　目前, 我国住房消费在快速的增长, 银行放出贷款的资金量也越来越大, 这就可能会面临各种各样的风险。风险包括利率风险、流动性风险、信用风险、同业竞争风险等几个方面, 关于每种风险产生的原因会在下文风险分析中详细解释。

　　(三) 住房信贷市场亟待完善。

　　从我国住房贷款信贷市场结构上来看, 能提供住房贷款的除了商业银行外并没有其他的什么机构。并且近年来由于我国信用机制的加强, 住房贷款的申请条件也愈加严格, 很多人可能会选择付出较高的利息来取得资金去进行消费, 这会增加我国信贷市场的风险。从这一方面来讲, 应该制定一些更有针对性的法律条款, 完善住房信贷市场, 同时可在一定程度上较少银行的风险。

　　三、个人住房贷款的风险来源及原因分析

　　(一) 利率风险及流动性风险。

　　利率风险是个人住房贷款业务中面临的非常重要的一个风险。我国个人住房贷款的时间比较长, 大部分在20年以上, 贷款利率一般是根据当前的市场现状以及对未来的发展预测来确定的, 但由于个人住房贷款业务还款时间太长, 我们无法依据当前市场准确预测出未来的利率。因此, 当商业银行无法准确预测利率时, 若市场上出现较大的利率波动, 那银行很可能会遭受损失。与此同时, 因为住房贷款占用银行资金的时间比较长, 当银行急需资金时, 这些贷款收不回来, 很可能导致银行面临流动性风险, 更严重的可能会引起银行的声誉风险。

　　(二) 信用风险。

　　信用风险可能由不同的原因导致: (1) 可能借款人是被迫违约, 比如借款人在未完成还款时死亡, 或由于其他原因导致借款人在非自愿情况下违约; (2) 由于借款人主观违约, 其中一种情况包括提前还款, 当借款人有闲置资金超过未还的贷款余额时, 借款人会选择提前偿还贷款, 这时银行将不再能获得之前预期的利息收入, 可能会导致银行资产的部分损失;另一种情况是借款人主动放弃偿还贷款, 如果在借款人借款买房后房价大跌, 继续还款的成本可能较高, 于是放弃还款导致银行损失。除此之外, 在银行发放贷款时往往要对借款进行征信调查, 在此过程中可能存在欺诈现象, 借款人提供伪造证明, 或银行人员与外部人员勾结最终取得贷款, 这几种情况都会造成银行资产的损失。

　　(三) 银行同业间竞争导致的风险。

　　由于申请个人住房贷款的居民很多, 几乎成为商业银行最大的业务来源之一, 无论是大型还是小型商业银行, 他们都想获得稳定的业务量, 因此各个银行都会针对个人贷款采取不同的措施。大型商业银行业务比较稳定, 相对来说, 小型商业银行竞争优势不明显, 为了提高自身的竞争优势, 小型商业银行可能会采取一系列措施, 例如放松借款人信用的要求, 这些措施在增加银行的业务量时也带来了很大的风险。

　　(四) 抵押物风险。

　　有许多借款人会将其资产抵押到商业银行以获取资金。当借款人违约时, 银行可以按照规定处置抵押资产, 但并不是说有了抵押资产就能减少银行的风险与损失, 银行也常常面临着抵押物的价格风险。当抵押物为房产, 在房地产行业不景气时, 该抵押房产不易变现或只能折价卖出;或者当抵押物变现渠道窄, 不易出售时, 都会造成银行资产的损失。

　　四、个人住房贷款风险防范

　　(一) 完善并加强信用管理制度。

　　我国越来越重视个人信用问题, 每个人各种的信用记录都可以被查询到, 比如之前偿还贷款时是否按时还款, 或者信用卡是否按时还款, 甚至连我们的话费不按时交费都会影响到我们的信用等级。如果借款人的征信水平较低, 那么该借款人在进行贷款时就可能会面临较高的利息或者有其贷款上限。因此, 应该建立完整的信用机制, 对于不守信用的行为要有所制裁, 在信用机制建立完全后, 我们的消费行为与我们的信用联系在一起, 使消费者不敢轻易做出违反信用的行为, 从此方面来讲可以减少我国银行的一部分信用风险。

　　(二) 完善银行内部管理机制。

　　银行内部应建立严格的管理机制, 关于贷款工作的每一步都要把控到位。在借款人申请贷款时, 要严格审查贷款资料, 对客户资信情况了解详细。在贷款过程确立时, 要严格按照规章制度进行, 保留好贷款合同等重要文件。贷款合同签订后, 不代表银行的管理工作就停止了, 银行应该对该笔贷款的后续进程继续关注, 确保贷款资产安全。完善银行的内部管理机制, 既可以减少银行贷款风险, 也可以避免银行内部员工出现道德风险等问题。

　　以上两点都是描述银行如何控制风险, 但随着证券业的发展, 银行也出现了可以用别的方法去转移风险, 如资产证券化。银行可以把包括个人住房贷款中的不良贷款以及银行中的其余不良资产组成一项新的资产, 以其之后的固定现金流为基础发行可在市场上交易的证券。资产证券化可以把有关这项资产的风险转移出去, 分散到市场上持有此类证券的投资者身上, 与此同时, 银行也可以通过发行证券, 快速地将资金回笼, 同时也减少了银行的流动性风险。我国金融行业近年来发展的越来越完善, 证券业、保险业发展也是越来越繁荣, 除了资产证券化之外, 银行也还有其余的方式去控制或者转移资产风险。

　　总而言之, 个人住房贷款几乎与我国的每一个家庭都有关系, 因此对于有关住房贷款的问题需要引起我们的重视。虽然由于个人住房贷款期限长、客户多等原因加大了银行对其管理的难度, 但是笔者认为银行只要严格按照流程办理业务, 正视该业务在办理过程中出现的问题, 完善银行内部机制, 加强对银行员工的培训, 并对办理该业务可能产生的风险制定相应的处理措施, 长此以往, 个人住房贷款风险便能够得到有效的防范, 从而减少银行的损失。

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