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　　最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释（三）》）已于2011 年 8 月 13 日起施行。自施行以来，笔者发现法官、律师等法律工作者对于其第 11 条的理解、适用存在诸多问题。因此有必要对《婚姻法解释（三）》第 11 条进行真正法律意义上的解读和评析。

　　一、对《婚姻法解释（三）》第 11 条语义层面的解读

　　《婚姻法解释（三）》第 11 条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”.

　　其中，准确把握第 1 款的含义是理解本条的关键。第1 款规定在满足特定条件的情况下，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋，亦将产生物权变更的法律效力。该特定条件包括：一是第三人善意购买。所谓第三人善意购买，是指第三人不知道出售房屋的人不是房屋的全部权利人，而误以为出售人拥有全部合法的权利。二是支付合理对价，是指支付了与当时的市场价格相当的对价。三是办理产权登记手续。即在房屋登记部门办理了所有权转移登记，房屋已经登记在第三人名下。

　　从上述三个条件的文字表述上可以很容易地判断，其源自于《物权法》第 106 条关于善意取得的规定，是物权法善意取得制度在婚姻法上的具体运用，其反映了对“善意买受人的信赖利益”的保护，其“根本原因在于对交易安全的维护”[1]11-12.

　　二、《婚姻法解释（三）》第 11 条是否具有适用可能性的分析

　　《婚姻法解释（三）》第 11 条并不难理解，只要能够理解《物权法》第 106 条，就能够读懂该条规定。而现在的问题是，第 11 条是否有实际意义，其所规定的第三人善意取得夫妻一方单独处分的房屋的情况真的存在吗？如果答案是肯定的，则该条即具有实用价值；如果该条所规定的情况不存在，或者存在极少，则该条无实用价值。

　　从该条的表述可知，其适用前提为“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋”.在现实中夫妻共同共有的房屋，在产权登记方面目前主要存在以下三种情形：一是登记在夫妻二人名下，二人是房屋登记簿上记载的共有权人。二是登记在夫妻中的一人名下，实质是二人的房屋。原因很多，既可能是二人婚前共同出资购买，也可能是二人婚后购买，还可能是一人购买而通过协议方式成为共有房屋等。无论是何种原因，都属于实质上二人共同共有的房屋。

　　三是房屋是基于夫妻二人共同建造等事实行为二人共同取得，属于夫妻二人共有，还没有办理房屋所有权登记。对于第一种情形，房屋登记在夫妻二人名下，如果一方不经另一方同意，第三人能否判定为善意取得？答案当然是否定的。道理非常简单，《婚姻法解释（三）》第 11 条所规定的善意取得的第三个要件是办理产权登记手续，即将房屋转移登记在第三人名下。而《房屋登记办法》第 13 条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”根据该规定，对房屋共同共有的夫妻在出售房屋变更登记时，应当由夫妻双方共同申请。在实务中，房屋登记部门办理房屋所有权转移登记时也都要求，必须由共有权人持本人身份证，于登记人员的面前在有关转移登记文件上签章。如果是代理办理的，必须有本人出具的委托书。

　　因此，未经一方所有权人同意，另外一方在正常的情况下是不能将房屋所有权转移登记在第三人名下的，即此种情况下不存在善意取得。

　　对于第二种情形，即登记在夫妻中的一人名下，实质是二人共有的房屋，不经未登记在房屋登记薄的一方的同意，第三人能否善意取得房屋所有权？《物权法》第 16 条第1 款规定“:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”对于该条的理解，胡康生先生认为，“本条第一款的规定，在民法学上一般称为权利正确性推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。在建立不动产登记制度的情况下，不动产登记成为不动产物权制度的基础。不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力对客观、公正的不动产交易秩序的建立有着极为重要的意义。”[2]53-54不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的，法律也要求登记机构正确履行职责，如实记载登记事项，但是由于现买经济生活的复杂性，也会产生两者不相符合的情形。在实际生活中，由于当事人自己的过错或者由于登记机关的过错，可能会出现登记的权利和事实上的权利不一致的情况。因此，规定不动产登记簿的推定正确效力，对实现不动产物权变动中的客观公正有十分重要的意义，正因为登记簿有此效力，第三人依据登记簿的取得才受到法律的保护，交易的安全才有了保障。由此可见，法律规定物权的归属和内容以不动产登记簿为根据，目的就是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序，这也是物权公示原则的价值和要求。

　　在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，第三人依据登记簿的取得才受到法律的保护，交易的安全才有了保障。简单地说，第三人与登记簿上记载的权利人发生交易，法律上就视为是与权利人发生交易，这种交易是受法律保护的。尽管登记的权利人不见得就是真正的权利人。

　　在房屋所有权登记在一人名下时，第三人与之进行交易就是合法的正常的交易，双方完全可以在房屋登记部门办理房屋所有权转移登记，第三人此时取得房屋所有权，是正常的交易取得还是善意取得？善意取得是正常取得的一种例外，在《物权法》中规定在所有权取得的特别情况一章。因此，通过对物权法第 16 条第 1 款的分析不难看出，第二种情形实质上是正常交易取得，而不是善意取得。《婚姻法解释（三）》第 11 条对该种情形不适用，即第三人取得房屋所有权并不需要受“第三人善意购买、支付合理对价”两个条件的限制。

　　对于第三种情形，只要理解了《物权法》第 31 条，就容易理解了。《物权法》第 31 条规定：“依照本法第 28 条至第30 条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”胡康生主编的《中华人民共和国物权法释义》对该条的解释为“:考虑到对交易安全的保护，本法明确，依照本法第 28 条至第 30条的规定享有的物权，处分该不动产物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”[2]83也就是说，当基于事实行为取得所有权以后，如果将房屋的所有权转移给他人，需要办理登记以后再转移给他人。在办理登记时，可能登记在一人名下，也可能登记在二人名下。关于登记在一人名下和二人名下能否适用《婚姻法解释（三）》第 11 条的问题，前面已经分别论述，在此，不再赘述。通过上述分析可知，《婚姻法解释（三）》第 11 条在现实中没有可以适用的地方。该条的规定显然没有达到为解决审判实践中的争议提供裁决依据的目的。

　　三、《婚姻法解释（三）》第 11 条的修改建议

　　将《婚姻法解释（三）》第 11 条两款结合起来看，本来要解决的是现实生活中存在的房屋登记在夫妻一人名下，而实质上是共同财产的情况下，作为登记人的共同财产所有人私自出售共同财产应当怎么处理的问题。笔者认为，如果出台该条的目的明确了，在制定该条时就不应当出现前面的问题。而之所以出现这些问题是因为司法解释的起草者对于《物权法》理解的谬误。

　　关于对《物权法》第 16 条的理解，前面已经论述，在这里只是强调一点，《物权法》第 16 条实质上是告诉人们，与登记的所有权人进行交易是正常且受法律保护的。因为《物权法》立法的一个重要目的就是为了方便交易，保护交易安全。有了不动产登记，人们即能非常容易地知道权利人到底是谁，从而与之进行交易；即使登记背后另有诸如登记人与实际权利人不一致等隐情，交易也仍然受到法律的保护。

　　基于此，笔者认为可以《物权法》第 16 条为基础将《婚姻法解释（三）》第 11 条第 1 款直接修改为：“夫妻共有的房屋，如果登记在夫或妻的一人名下，第三人与登记的所有权人进行的交易受到法律保护，夫或妻的另一方主张买卖合同无效的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

　　参考文献：

　　[1]黄晶。夫妻财产关系特殊性探析----评婚姻法司法解释（三）（征求意见稿）相关规定[J].中华女子学院学报，2011（1）。

　　[2]胡康生。中华人民共和国物权法释义[M].北京：法律出版社，2007.

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